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*庭付き注文住宅一戸建てへの道

house 20101005 220053
土地と建物を買うことにした。
両方とも手付けを支払い契約は済ませて、どこから借りるか検討している段階。

単純に金利を見るとどこも大して変わらない。若干ネット銀行が有利くらい。
住信SBIは変動で1%を切っているが、ネット銀行ではないろうきんも0.85%だったり色々。
しかし事務手数料+保証料を見ると、ネット銀行が5万程度で済むのに対し通常の銀行は50万くらい見ておく必要がある。となると総合的にはネット銀行から借りるのが一番安そうではある。

だがこの住宅ローンという奴が実は難しい。
通常、建物の引渡と同時に住宅ローンは実行される。
マンションや建売ならそれで問題ない。
しかし土地を買って注文住宅を建てるとなると、支払いタイミングが引渡以前にも複数回ある。

時期金額(一例)
土地の契約時土地の手付け
土地の引渡時土地の残金支払い
建物の契約時建物の手付け
建物の上棟時建物代の残金半分
建物の引渡時建物代の残金全て

手付けは自己資金から払うとしてもローンの実行は建物の引渡時だから、それでは土地代や上棟時の支払いが出来ない。

この場合2通りの解決方法がある。
  • ローンの分割実行、先行融資
  • つなぎ融資

ローンの分割実行は、その名の通り複数回に分けて借りること。先行融資は引き渡し前から借りること。手数料が多少増える可能性はあるが、これで済ますのが費用も一番少ない。
しかしネット銀行では残念ながら対応していない!

分割実行が出来ない場合、つなぎ融資を利用する。例えば新生銀行ならアプラスを紹介してくれるので、そこで住宅ローンの+2%程度の利率で建物の引渡時まで一時的に借りればよい。しかし実はこのつなぎ融資にも数十万という大きな手数料が掛かってしまう(らしい)。さらにつなぎは本融資の内定が出ていないと審査に進めないので、面倒な上に時間のロスもある。

なお、土地の契約から一定期間内に融資が下りないと売主に契約を解消されてしまう恐れがあるため(融資特約)、もたもたしてはいられない。


ところでどの銀行でも、土地と建物を別々に買った上で両方を住宅ローンとして融資してもらうためには、その土地に住宅が建つことを銀行に証明しなくてはならない。
つまり 建築確認申請 が必要になる。これを申請するためには間取りなどを確定させなくてはならない。

というわけで、銀行選びも進めつつ、現在最も速やかに実行しなくてはいけないのは建物の設計だったりする。
個人的には、既に長期優良で設計済みの間取りを組合せる方式が安上がりだし、ベーシックな間取りで悪くないし、構造を変えない多少の改造も有りなのでそれで良いと思うのだが、嫁はどうしても完全な自由設計でやりたいようだ。

ということで
「そんなに自由設計が良いなら、組合せより坪単価が何万か上がるのに見合った間取りを描いてくれ!」
と嫁に言って出てきたのがこれ。



「はいできた\(^o^)/ 完璧でしょ」
「……なにこのミミズが這ったような絵は?」
「言いたいこと分かるでしょ?」
「いや全くわからんし。縮尺わからんし。玄関はどこ?リビングは何畳?ってか2階はどこ?」
「いいから早く清書して頂戴!!」
「嫌や嫌や。俺には分からんで、このまま住宅メーカーに持っていくわ」

ということで、さっぱり間取りが決まらないため土地も流れてしまうんではないかと恐れているのが現状のステータスである。

たぶん続く。

10.10.22 11:52 kacky
でたwなんか理系と文系の違いを見せ付けられた感じ。。
私はmtm氏の考え方のほうが合理的でしっくりきますね。
というか設計する力がないのに自由設計にして単価を上げる必要性を感じないww
高い買い物なので失敗しないように気をつけてくださいorz
10.10.25 01:35 mtm
広さが変わるだけで間取りは一緒で+100万はちょっと、
って思う反面、やはり土地に合った間取りの方が良いのは確かで、
悩むねえ。

定量化できない人間の価値観に基づいているから解なんてなくて、
結局夫婦お互いどこかを取ってどこを棄てるか駆け引きをしつつ、
合意を形成するしかないって感じですな。
そうすると大抵僕の意見は通らないんだが。。
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